השפעת דולר נמוך על המשכנתא ,מול הורדת ריבית בנק ישראל .
האם כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר , או בריבית פריים -
מאת רז גולדשטיין
מנכ"ל MSC המרכז לחסכון במשכנתא.
במהלך החודשים האחרונים חלה ירידה משמעותית בשער הדולר. כתוצאה מירידת זו נשאלת שוב השאלה , האם כדאי לקחת משכנתא דולרית -
הגדרות כלליות למשכנתא דולרית :
ריבית לייבור - ריבית לייבור היא ריבית דולרית בינלאומית שנקבעת במסחר בין הבנקים בחו"ל. ריבית לייבור משמשת לחישוב ריבית בהלוואות דולריות. הלווה הישראלי משלם בדרך כלל תוספת פרמיה מעל לריבית הלייבור הבסיסית.
הצמדה - משכנתאות הצמודות לדולר. בהתאם לשינויים ולתנודות המתרחשים בשער הדולר, יתעדכנו מדי חודש גם יתרת ההלוואה וחשוב מכך - ההחזר החודשי.
משכנתא דולרית מושפעת משני גורמים עיקריים :
1. שער הדולר שמשפיע על יתרת המשכנתא , ככול שהוא עולה החוב לבנק למשכנתאות גדל והפוך.
2. ריבית הלייבור שקובעת את גובה התשלום החודשי. ככל שהיא גבוהה יותר , התשלום החודשי יגדל.
לגבי ההחלטה האם כדאי לקחת משכנתא דולרית, אנו צריכים לבחון קודם כל את הציפיות לשינויים בשער החליפין. ישנן טענות רבות ומנוגדות לגבי עתיד הדולר האמריקאי. יש הטוענים שהשער כל כך נמוך, שמכאן הוא יכול רק לעלות. מנגד , יש הסוברים שהכלכלה האמריקאית נמצאת בפתחו של מיתון רב מימדים, ושאנו רק בתחילתו. לכן חוששים שהמטבע האמריקאי עוד יחלש משמעותית ביחס לשאר העולם.
מי שמאמין שהמטבע עוד יחלש, צריך לשקול בחיוב את המשכנתא הצמודה לדולר, כי במצב בו נראה ירידה נוספת של שער החליפין, החוב שלנו בשקלים יקטן.
מי שמאמין שהדולר יתחזק ושערו היציג יעלה, אסור לו לבחור במסלול הנ"ל.
גם לגובה שער הלייבור ישנה השפעה על המסלול הדולרי. ככל שהלייבור גבוה יותר ההחזר החודשי גדל. בימים אלו , בשל הפחתת הריבית בארצות הברית, אנו רואים נסיגה של שער הלייבור. אולם עדיין שערו גבוהה ביחס לאלטרנטיבות (כגון ריבית פריים הנהוגה בהלוואות לא צמודות. בה הריבית למשכנתאות נקבעת עם מרווח שללי מהפריים, ואילו בריבית הדולרית היא נקבעת עם מרווח חיובי משער הלייבור).
השפעת הדולר הנמוך על בעלי המשכנתאות הדולריות
לבעלי משכנתאות דולריות קיימות , אנו ממליצים להפעיל את אותו מערך השיקולים. כל עוד הציפייה היא להיחלשות הדולר , כדאי להמשיך להישאר במסלול הנ"ל. מי שחושב שהדולר יתחזק בתקופה הקצרה, כדאי לו לברוח מהמסלול הדולרי. מי שלקח משכנתא לפני כשנה וחצי בה שער החליפין היה סביב 4.5 - לדולר, הרוויח מהותית והיתרות שלו קטנו באחוזים ניכרים. אולי זה הזמן לעבור למסלול שיקלי ולממש את הרווחים שנבעו מירידת שער הדולר.
בימים אלו , אנו שומעים על רצון נגיד בנק ישראל להילחם בשער דולר נמוך. לכן יש להוסיף גורמים נוספים לשיקולים שלנו לגבי הלוואות דולריות .
הורדת ריבית בנק ישראל והשפעת על שוק המשכנתאות
במטרה לבלום את ירידת הדולר בארץ , הוריד נגיד בנק ישראל את ריבית בנק ישראל בחצי אחוז. מטרת הורדת הריבית הייתה לגרום לעליית שער הדולר ביחס לשקל . אולם הורדת הריבית לא עזרה והדולר המשיך לרדת . ברור לכולם שדולר נמוך פוגע קשות ביצואנים הישראלים ובמיוחד בחברות ההי-טק שהשוק העיקרי שלהן משלם בדולרים. חברות אלו אף התריעו שיאלצו לפטר עובדים בזמן הקרוב. נגיד בנק ישראל החל לקנות דולרים בשוק במטרה לעלות את שערו, דרך השווקים. צעד שעזר חלקית. כיום מדברים במשרד האוצר על אפשרות קיצונית של הורדת הריבית בעוד 1%. הפחתה דרסטית!
כאשר רוצים לבחון את השפעת צעד זה על בחירת מסלול המשכנתא, נפתח יתרון בולט למסלול הפריים , שמאופיין בריבית של פריים מינוס 1%, (בהלוואת לדיור , לעיתים ניתן להגיע עד -1.2%) ובכך הריבית הנומינלית עומדת בהלוואות אלו בגובה 4.25% ולאחר ההפחתה (אם תהיה ) ב 3.25%. שער ריבית זה פותח יתרון מול האפיקים הדולרים, בהם נקבעת הריבית לפי הלייבור למרות שכיום ירד ל 2.375% + 1.5%, ואם נוסיף צפייה לעליית שער הדולר כתוצאה ממדיניות הנגיד, נגיע למסקנה ברורה שמי שנמצא, או שוקל לבחור במשכנתא דולרית עדיף לו לבחור במשכנתא שקלית לא צמודה , בריבית פריים !!!! וכך לשלם ריבית נמוכה ללא הצמדה ולקבל הגנה מעליית דולר אפשרית.
כמובן ישנם מרכיבים שונים ונוספים שמשפיעים על בחירת מסלול משכנתא, שגם אותם יש לשקול, כל אדם ע"פ צרכיו. לכן אנו ממליצים להיעזר תמיד ביועצים מקצועיים לפני שבוחרים מסלולי משכנתא !
האם כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר , או בריבית פריים -
מאת רז גולדשטיין
מנכ"ל MSC המרכז לחסכון במשכנתא.
במהלך החודשים האחרונים חלה ירידה משמעותית בשער הדולר. כתוצאה מירידת זו נשאלת שוב השאלה , האם כדאי לקחת משכנתא דולרית -
הגדרות כלליות למשכנתא דולרית :
ריבית לייבור - ריבית לייבור היא ריבית דולרית בינלאומית שנקבעת במסחר בין הבנקים בחו"ל. ריבית לייבור משמשת לחישוב ריבית בהלוואות דולריות. הלווה הישראלי משלם בדרך כלל תוספת פרמיה מעל לריבית הלייבור הבסיסית.
הצמדה - משכנתאות הצמודות לדולר. בהתאם לשינויים ולתנודות המתרחשים בשער הדולר, יתעדכנו מדי חודש גם יתרת ההלוואה וחשוב מכך - ההחזר החודשי.
משכנתא דולרית מושפעת משני גורמים עיקריים :
1. שער הדולר שמשפיע על יתרת המשכנתא , ככול שהוא עולה החוב לבנק למשכנתאות גדל והפוך.
2. ריבית הלייבור שקובעת את גובה התשלום החודשי. ככל שהיא גבוהה יותר , התשלום החודשי יגדל.
לגבי ההחלטה האם כדאי לקחת משכנתא דולרית, אנו צריכים לבחון קודם כל את הציפיות לשינויים בשער החליפין. ישנן טענות רבות ומנוגדות לגבי עתיד הדולר האמריקאי. יש הטוענים שהשער כל כך נמוך, שמכאן הוא יכול רק לעלות. מנגד , יש הסוברים שהכלכלה האמריקאית נמצאת בפתחו של מיתון רב מימדים, ושאנו רק בתחילתו. לכן חוששים שהמטבע האמריקאי עוד יחלש משמעותית ביחס לשאר העולם.
מי שמאמין שהמטבע עוד יחלש, צריך לשקול בחיוב את המשכנתא הצמודה לדולר, כי במצב בו נראה ירידה נוספת של שער החליפין, החוב שלנו בשקלים יקטן.
מי שמאמין שהדולר יתחזק ושערו היציג יעלה, אסור לו לבחור במסלול הנ"ל.
גם לגובה שער הלייבור ישנה השפעה על המסלול הדולרי. ככל שהלייבור גבוה יותר ההחזר החודשי גדל. בימים אלו , בשל הפחתת הריבית בארצות הברית, אנו רואים נסיגה של שער הלייבור. אולם עדיין שערו גבוהה ביחס לאלטרנטיבות (כגון ריבית פריים הנהוגה בהלוואות לא צמודות. בה הריבית למשכנתאות נקבעת עם מרווח שללי מהפריים, ואילו בריבית הדולרית היא נקבעת עם מרווח חיובי משער הלייבור).
השפעת הדולר הנמוך על בעלי המשכנתאות הדולריות
לבעלי משכנתאות דולריות קיימות , אנו ממליצים להפעיל את אותו מערך השיקולים. כל עוד הציפייה היא להיחלשות הדולר , כדאי להמשיך להישאר במסלול הנ"ל. מי שחושב שהדולר יתחזק בתקופה הקצרה, כדאי לו לברוח מהמסלול הדולרי. מי שלקח משכנתא לפני כשנה וחצי בה שער החליפין היה סביב 4.5 - לדולר, הרוויח מהותית והיתרות שלו קטנו באחוזים ניכרים. אולי זה הזמן לעבור למסלול שיקלי ולממש את הרווחים שנבעו מירידת שער הדולר.
בימים אלו , אנו שומעים על רצון נגיד בנק ישראל להילחם בשער דולר נמוך. לכן יש להוסיף גורמים נוספים לשיקולים שלנו לגבי הלוואות דולריות .
הורדת ריבית בנק ישראל והשפעת על שוק המשכנתאות
במטרה לבלום את ירידת הדולר בארץ , הוריד נגיד בנק ישראל את ריבית בנק ישראל בחצי אחוז. מטרת הורדת הריבית הייתה לגרום לעליית שער הדולר ביחס לשקל . אולם הורדת הריבית לא עזרה והדולר המשיך לרדת . ברור לכולם שדולר נמוך פוגע קשות ביצואנים הישראלים ובמיוחד בחברות ההי-טק שהשוק העיקרי שלהן משלם בדולרים. חברות אלו אף התריעו שיאלצו לפטר עובדים בזמן הקרוב. נגיד בנק ישראל החל לקנות דולרים בשוק במטרה לעלות את שערו, דרך השווקים. צעד שעזר חלקית. כיום מדברים במשרד האוצר על אפשרות קיצונית של הורדת הריבית בעוד 1%. הפחתה דרסטית!
כאשר רוצים לבחון את השפעת צעד זה על בחירת מסלול המשכנתא, נפתח יתרון בולט למסלול הפריים , שמאופיין בריבית של פריים מינוס 1%, (בהלוואת לדיור , לעיתים ניתן להגיע עד -1.2%) ובכך הריבית הנומינלית עומדת בהלוואות אלו בגובה 4.25% ולאחר ההפחתה (אם תהיה ) ב 3.25%. שער ריבית זה פותח יתרון מול האפיקים הדולרים, בהם נקבעת הריבית לפי הלייבור למרות שכיום ירד ל 2.375% + 1.5%, ואם נוסיף צפייה לעליית שער הדולר כתוצאה ממדיניות הנגיד, נגיע למסקנה ברורה שמי שנמצא, או שוקל לבחור במשכנתא דולרית עדיף לו לבחור במשכנתא שקלית לא צמודה , בריבית פריים !!!! וכך לשלם ריבית נמוכה ללא הצמדה ולקבל הגנה מעליית דולר אפשרית.
כמובן ישנם מרכיבים שונים ונוספים שמשפיעים על בחירת מסלול משכנתא, שגם אותם יש לשקול, כל אדם ע"פ צרכיו. לכן אנו ממליצים להיעזר תמיד ביועצים מקצועיים לפני שבוחרים מסלולי משכנתא !
